Contrato de gaveta

Na venda de uma casa financiada, se o comprador assinar um contrato de gaveta (instrumento particular sem registro em Cartório de Registro de Imóvel) com o vendedor, poderá ele posteriormente à assinatura do contrato questionar os juros cobrados junto à Instituição Financeira? Não poderá!

Imagine este cenário: o imóvel vendido foi financiado junto à Caixa Econômica, estando o comprador insatisfeito com as cobranças dos juros abusivos do contrato, ele tem interesse em ingressar com revisão do financiamento para não perder o direito de permanência no imóvel. Ocorre que, como o comprador não apresentava seu nome no contrato com a CEF, ele não é legítimo para propor a ação revisional.

Existem, assim, alguns riscos direcionados ao comprador que assina um “contrato de gaveta”. Poderá esse adquirente passar por alguns problemas para encontrar o antigo proprietário do imóvel (mutuário/vendedor) a fim de tentar pedir, em juízo, a revisão do contrato. Isso porque somente o proprietário é parte da ação e apenas ele tem direito de reivindicar mudanças no financiamento.

Com a substituição dos mutuários no contrato, dar-se-ia a instituição de uma novação. Com a novação há o fim da relação obrigacional e início de outra, com a troca dos sujeitos, ou com a troca do objeto, ou com a troca do objeto e dos sujeitos ao mesmo tempo. Pode, então, ser subjetiva ou objetiva ou mista. Entende-se que há duplo efeito na novação: a intenção da novação é criar para extinguir.

O STJ, num caso sobre contrato de financiamento imobiliário do SFH, assim se manifestou quanto à ilegitimidade do adquirente do imóvel:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. CESSÃO DE DIREITOS SEM ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CONTRATO DE GAVETA. ILEGITIMIDADE ATIVA "AD CAUSAM". 1. O art. 22, da Lei 10.150/2000, somente autoriza a equiparação do terceiro adquirente, que obteve a cessão do financiamento sem a concordância do agente financeiro, ao mutuário originário, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, se o contrato de mútuo possui a cobertura do aludido Fundo e a transferência ocorreu até 25 de outubro de 1996 2. No caso de contrato sem cobertura do FCVS, o art. 23, da Lei 10.150/2000, estabelece que a novação ocorrerá a critério da instituição financeira, estabelecendo-se novas condições financeiras. 3. Não tem legitimidade ativa, para ajuizar ação postulando a revisão de contrato de financiamento vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, terceiro ao qual o contrato foi transferido fora das condições estabelecidas na Lei 10.150/2000. 4. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 1171845/RJ, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 18/10/2011, DJe 18/05/2012) (grifo nosso).